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  • Le système de péréquation des ressources des organismes HLM

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    De nombreux élus ont attiré mon attention sur le système de péréquation des ressources des organismes HLM que le Gouvernement souhaite mettre en place.

     

    Le financement de la politique du logement est une priorité du Gouvernement. En 2009, l’effort de la Nation pour le logement a atteint 35,5 milliards d’euros.

     

    Les avantages financiers non budgétaires dont bénéficie le secteur HLM représentent environ 4 milliards d’euros par an : 700 millions d’euros par an au titre de l’exonération d’Impôt sur les Sociétés, 850 millions d’euros au titre de la TVA à taux réduit, 400 millions d’euros par an au titre de l’exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties et 400 millions d’euros par an au titre de l’exonération de Contribution sur les Revenus Locatifs. Il bénéficie aussi de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux qui constituent un véritable soutien à l’acquisition-amélioration de logements et de prêts bonifiés de la Caisses des Dépôts et Consignation représentant une aide de 1,2Md€ par an.

     

    Malgré un contexte budgétaire contraint, les aides fiscales et budgétaires de l’Etat au monde HLM pour la construction de logements sociaux seront maintenues.

     

    Parallèlement, il faut rappeler que les loyers perçus par les organismes s’élèvent à 17 milliards d’euros par an. Sur ce montant, 2 milliards d’euros de recettes sont générées chaque année, soit plus de 12,5% d’autofinancement possible. Ces loyers versés sont composés des revenus des locataires d’une part, et des aides que leur verse l’Etat d’autre part. Sur la totalité des loyers perçus par les organismes (17 milliards d’euros), un tiers (soit plus de 5 milliards d’euros) provient directement des aides personnelles au logement.

     

    Par ailleurs, une partie du patrimoine du parc HLM, la plus ancienne, est maintenant amortie. Elle continue à générer des loyers alors même que les charges sont limitées à l’entretien et la gestion.

     

    L’Etat souhaite qu’une partie de cette richesse accumulée chaque année soit mutualisée entre les organismes pour permettre de financer la construction de nouveaux logements sociaux en zone tendue et la rénovation urbaine.

     

    A cette fin, le Gouvernement proposera au Parlement de supprimer en 2011 l’exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL). Comme tous les autres bailleurs personnes morales, les organismes d’HLM seront désormais soumis à cette contribution qui représente 2,5 % de loyers des logements de plus de 15 ans. Des abattements spécifiques seront néanmoins prévus pour les logements de ménages bénéficiant de l’APL ou des ménages reconnus prioritaires au titre du droit au logement opposable.

     

    L’autofinancement moyen du monde HLM restera encore supérieur à 10% après cette mutualisation. Le secteur du logement social conservera ainsi largement les moyens de maintenir et renforcer sa qualité de gestion et d’entretien de son patrimoine.

     

    Les sommes, estimées à 340 M€ en 2011, seront versées dans un fonds spécifique à la caisse de garantie du logement locatif social. Elles seront reversées pour la majeure partie (260 M€ en 2011) à l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine qui finance la restructuration des quartiers en difficulté et notamment les réhabilitations de logements sociaux mais aussi l’amélioration de leur environnement. Le solde (80M€) sera versé par fonds de concours pour compléter le budget du Ministère du Logement (450 M€ de crédits) permettant ainsi de maintenir l’effort de construction de logements sociaux.

     

    Pour que ce mécanisme mobilise les ressources des organismes et non celles des locataires, le Gouvernement propose au Parlement de limiter la hausse des loyers HLM à l'indice de référence des loyers, sauf cas particulier apprécié localement.

     

    L’engagement du monde HLM dans l’effort de production de logements est indispensable à l’Etat dans la conduite de sa politique de financement du logement social. En 2010, l’effort sera encore plus important avec un objectif de financement de 140 000 logements nouveaux dont plus de 90 000 PLUS et PLAI, destinés aux plus modestes.

     

    La mise en place de cette mesure de péréquation s’élaborera en étroite concertation avec les représentants du secteur HLM.