Benoist APPARU a présenté le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) lors du Conseil des Ministres du 23 décembre 2009.

Le dispositif de GRL, créé par les acteurs du 1% logement (devenu Action logement) en 2006, a pour objectif de faciliter la relation entre le bailleur et le locataire. Les propriétaires bailleurs bénéficient de garanties contre les risques d’impayés de loyers et les locataires -en particulier les plus modestes- d’un accès facilité au logement. L’Etat intervient pour les populations les plus démunies dont le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre le loyer et les revenus, est compris entre 33% et 50%.

Le nouveau dispositif s’articule autour des principes suivants :

• seuls les sociétés d’assurance seront désormais en mesure de proposer des assurances contre les impayés de loyers. Elles proposeront un produit unique couvrant les impayés des locataires avec un taux d’effort inférieur ou égal à 50%. 

• l’Etat ou Action logement apporteront une contribution financière afin de couvrir les défaillances des locataires dont le taux d’effort est compris entre 28% et 50%, mais également pour les locataires en situation précaire avec un taux d’effort inférieur à 50%. Cette contribution augmentera de manière progressive (35 millions d’euros en 2009, 70 M d’euros en 2010, 100 M d’euros en 2011). Les fonctionnaires, les professions non salariées (agriculteurs, artisans, professions libérales) et les personnes bénéficiant des minima sociaux seront pris en charge par l’Etat, tandis qu’Action logement sera chargé des salariés, des retraités, des jeunes et des étudiants boursiers. 

• en cas de situation d’impayé, Action logement mettra en œuvre un traitement social, assorti de l’obligation pour le locataire de payer une partie du loyer, destiné à trouver une solution (relogement, plan d’apurement) pour les personnes de bonne foi. Pour les locataires de mauvaise foi, des procédures judiciaires de recouvrement des impayés seront mises en œuvre.

• un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en œuvre de manière à prévenir toute dérive financière ou de non-respect des engagements, avec un système de sanctions (injonctions, sanctions financières, résiliation).

Le nouveau dispositif de GRL est désormais en place, avec la signature des premières conventions entre l’Etat et l’Apagl, qui pilote le dispositif.

LES CHIFFRES :

• 150 000 : c’est le nombre de logements sociaux financés par l’Etat en 2009.
• 20% : c’est l’augmentation du coefficient d’occupation des sols (COS) que pourront accorder les élus pour agrandir des logements existants ou en construire de nouveaux.
• 30 000 : c’est le nombre de ménages qui pourront bénéficier d’un Pass Foncier pour accéder à la propriété.

L’ESSENTIEL :

• La loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion », présentée par Christine BOUTIN, a été adoptée le 19 février.
• Grâce à cette loi, le Gouvernement apporte des réponses fortes et novatrices à la crise du logement qui frappe certaines régions de notre pays.
• Cette loi, c’est plus de logements, plus de mobilité dans le parc HLM et plus de facilités pour devenir propriétaire.
• Parce qu’elle mobilise tous les acteurs du logement, c’est une loi de rupture qui se fonde sur une culture du résultat et de la responsabilité.

UNE LOI DE PLUS SUR LE LOGEMENT ?

• Non, bien au contraire ! C’est une loi de rupture qui mobilise l’ensemble des acteurs du logement (l’Etat, les élus, les organismes HLM, le 1% logement et les associations) avec un objectif clair : débloquer la chaîne du logement (de l’hébergement d’urgence à l’accession à la propriété en passant par le locatif social). Agir en faveur du logement ne sera possible qu’avec l’engagement de tous.
• Cette loi, c’est aussi plus d’efficacité grâce notamment à :
  • L’obligation de conclure entre l’Etat et les bailleurs sociaux des conventions d’utilité sociale : dans ces conventions, des objectifs précis, notamment de constructions nouvelles, d’entretien des logements et de revente des logements aux locataires seront fixés aux bailleurs sociaux. En cas de manquement, des sanctions financières seront appliquées. Cela permettra de s’assurer que les bailleurs sociaux remplissent leur mission d’intérêt général.
  • Un recentrage du parc HLM sur sa vocation sociale, grâce à une plus grande mobilité dans le parc social.
  • Une meilleure gouvernance du 1% logement : les fonds gérés par le 1% logement seront réorientés vers les priorités de la politique du logement. La gouvernance est assainie.

POURQUOI FAIRE DE L’ACCES A LA PROPRIETE UNE PRIORITE ?

• Parce qu’être propriétaire de son logement est la meilleure des protections contre la précarité, Nicolas SARKOZY s’était engagé pendant la campagne présidentielle à donner au plus grand nombre de familles la possibilité de devenir propriétaire.
• Grâce à la loi de mobilisation pour le logement, le Pass-foncier pourra être utilisé pour l’achat d’un appartement comme c’est déjà possible pour une maison (dispositif « maison pour 15 euros par jour »). Un système de deux prêts successifs permet d’allonger la durée de remboursement de l’achat d’un appartement. Ce dispositif bénéficie d’une TVA à taux réduit et d’une aide des collectivités locales. Résultat : plus de ménages modestes pourront devenir propriétaires de leur logement.

NE FAUT-IL PAS AGIR AUSSI EN FAVEUR DES LOCATAIRES ?

• Si, bien sûr ! Avec cette loi nous renforçons les mesures déjà prises par le Gouvernement en faveur des locataires (indexation des loyers sur l’indice des prix à la consommation, réduction du dépôt de garantie à 1 mois de loyer). C’est le cas notamment avec la caution : désormais, les propriétaires qui disposent d’une assurance contre les loyers impayés ne pourront plus exiger une caution.
• La loi prévoit également des actions novatrices pour aider les locataires les plus fragiles :
  • Tout d’abord, grâce à l’intermédiation locative. Les bailleurs sociaux pourront désormais, comme les associations, sous-louer des logements pour les ménages hébergés jusque-là dans des hôtels ou des centres d’hébergement. L’intermédiation locative, c’est un hébergement plus humain et moins coûteux qu’une chambre d’hôtel.
  • Ensuite, l’instauration obligatoire dans chaque département d’une commission de prévention des expulsions permettra de venir en aide aux locataires de « bonne foi » en difficulté dès les premiers impayés.

COMMENT FAVORISER LA MOBILITE DANS LE PARC HLM ?

• Il n’est pas admissible que les plus pauvres n’accèdent pas aux logements sociaux parce que ceux qui occupent ces logements peuvent y demeurer à vie, en payant des loyers parfois très inférieurs à ceux du secteur privé, quelle que soit l’évolution de leurs revenus. Les logements sociaux doivent devenir accessibles aux personnes qui en ont le plus besoin. Aujourd’hui, en moyenne, seuls 9,4% des logements du parc social changent d’occupant chaque année, bien moins que dans le parc privé.
• Pour mettre fin à cette situation, la loi prévoit de libérer les logements « sous-occupés » qui sont trop grands pour les locataires en proposant à ces locataires (à l’exception des personnes âgées de plus de 65 ans ou handicapées), des offres de relogement plus adaptées dans le parc HLM, à un prix inférieur.
• Elle supprime le droit au maintien dans les lieux aux locataires (à l’exception des personnes âgées de plus de 65 ans ou handicapées) qui ont des revenus 2 fois supérieurs aux plafonds. Ils devront quitter l’appartement dans les 3 ans. C’est une question de justice sociale.
• Les plafonds de ressources pour avoir accès à un logement social sont abaissés de 10% pour réserver le logement social aux personnes dont les revenus sont les plus modestes. 

LES CHIFFRES :

• 102 130 : c’est le nombre de décisions de justice prononçant une expulsion locative en 2008, contre 110 000 en 1996.
• 11% : c’est le pourcentage de cas où le concours de la force publique est mobilisé pour appliquer une décision d’expulsion (soit 11 284 expulsions effectives).
• 2,2 millions : c’est le nombre de bailleurs privés individuels.

L’ESSENTIEL :

• La trêve hivernale, période pendant laquelle les expulsions locatives sont interdites, s’échelonne du 1er novembre au 15 mars. A quelques jours de cette échéance des associations ont demandé au Gouvernement un moratoire des expulsions locatives.
• Si le Gouvernement ne souhaite pas s’engager dans un moratoire en raison des effets pervers d’une telle mesure législative, il est pleinement mobilisé pour prévenir les expulsions locatives.
• C’est pourquoi le Gouvernement a décidé de nouvelles mesures concrètes de prévention : mise en place obligatoire de commissions départementales de prévention des expulsions, aide du préfet pour le relogement ou l’hébergement ou encore garantie des risques locatifs.
• Ces mesures, c’est plus d’aides pour les locataires les plus fragiles et une meilleure protection pour les propriétaires qui souffrent des impayés.

LE GOUVERNEMENT VA-T-IL ACCEPTER LE MORATOIRE DEMANDE PAR LES ASSOCIATIONS ?

• Un moratoire des expulsions locatives pourrait avoir des effets pervers importants : d’une part déresponsabiliser les locataires et d’autre part ruiner la confiance des propriétaires bailleurs.
• En effet, une telle mesure pourrait amener les 2,2 millions de propriétaires individuels qui louent un logement et qui détiennent 90% du parc locatif privé à ne plus mettre leur appartement ou maison en location. Résultat : l’offre de logements serait davantage réduite alors qu’elle est déjà insuffisante et les loyers augmenteraient.
• C’est pourquoi le Gouvernement ne souhaite pas s’engager dans un tel moratoire mais préfère agir pour renforcer la prévention des expulsions.

CONCRETEMENT COMMENT PREVENIR LES EXPULSIONS ?

• Grâce à la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion qui vient d’être votée, la constitution de commissions de prévention des expulsions est désormais obligatoire dans chaque département. Leur but : examiner les dossiers difficiles en faisant travailler ensemble les services de la préfecture, du conseil général et de la caisse d’allocation familiale afin d’aider les ménages en difficulté en mobilisant les aides du fonds de solidarité pour le logement.
• Les ménages menacés d’expulsion bénéficieront d’enquêtes sociales appronfondies. L’objectif : trouver des solutions adaptées à chaque cas individuel (ex : rééchelonner les impayés) pour éviter les litiges entre le bailleur et le locataire.
• Par le développement de l’intermédiation locative, une association ou un bailleur social pourront, avec l’accord du propriétaire et à la demande du préfet, « reprendre le bail » ce qui permettra le maintien dans les lieux.
• Enfin, la garantie des risques locatifs, mise en oeuvre par les partenaires sociaux qui gèrent le 1%, entrera en vigueur prochainement et permettra de soulager les bailleurs des risques d’impayés et de protéger les locataires les plus fragiles contre les aléas de la vie.
• Toutefois, lorsque tous ces mécanismes de prévention ont été actionnés, la décision judiciaire d’expulsion doit être exécutée. La loi de mobilisation pour le logement portée par Christine BOUTIN répond à une double exigence : protéger les propriétaires des impayés en réduisant le délai de sursis à l’exécution de la décision d’expulsion et aider les locataires les plus fragiles pour éviter d’en arriver à l’expulsion.

QUE FAIRE UNE FOIS LA DEMANDE D’INTERVENTION DE LA FORCE PUBLIQUE RECUE ?

• Dès réception de la demande de concours de la force publique, le préfet doit rappeler à l’occupant des lieux qu’il a la possibilité de faire valoir son droit au logement opposable (DALO).
• D’autre part, en accordant le concours de la force publique, le préfet doit veiller dans tous les cas à ce qu’une proposition, au moins d’hébergement provisoire, soit faite aux personnes expulsées pour ne pas laisser la personne à la rue.