Le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs
Benoist APPARU a présenté le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) lors du Conseil des Ministres du 23 décembre 2009.
Le dispositif de GRL, créé par les acteurs du 1% logement (devenu Action logement) en 2006, a pour objectif de faciliter la relation entre le bailleur et le locataire. Les propriétaires bailleurs bénéficient de garanties contre les risques d’impayés de loyers et les locataires -en particulier les plus modestes- d’un accès facilité au logement. L’Etat intervient pour les populations les plus démunies dont le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre le loyer et les revenus, est compris entre 33% et 50%.
Le nouveau dispositif s’articule autour des principes suivants :
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seuls les sociétés d’assurance seront désormais en mesure de proposer des assurances contre les impayés de loyers. Elles proposeront un produit unique couvrant les impayés des locataires avec un taux d’effort inférieur ou égal à 50%.
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l’Etat ou Action logement apporteront une contribution financière afin de couvrir les défaillances des locataires dont le taux d’effort est compris entre 28% et 50%, mais également pour les locataires en situation précaire avec un taux d’effort inférieur à 50%. Cette contribution augmentera de manière progressive (35 millions d’euros en 2009, 70 M d’euros en 2010, 100 M d’euros en 2011). Les fonctionnaires, les professions non salariées (agriculteurs, artisans, professions libérales) et les personnes bénéficiant des minima sociaux seront pris en charge par l’Etat, tandis qu’Action logement sera chargé des salariés, des retraités, des jeunes et des étudiants boursiers.
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en cas de situation d’impayé, Action logement mettra en œuvre un traitement social, assorti de l’obligation pour le locataire de payer une partie du loyer, destiné à trouver une solution (relogement, plan d’apurement) pour les personnes de bonne foi. Pour les locataires de mauvaise foi, des procédures judiciaires de recouvrement des impayés seront mises en œuvre.
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un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en œuvre de manière à prévenir toute dérive financière ou de non-respect des engagements, avec un système de sanctions (injonctions, sanctions financières, résiliation).
Le nouveau dispositif de GRL est désormais en place, avec la signature des premières conventions entre l’Etat et l’Apagl, qui pilote le dispositif.
Commentaires
La formule qui s'appliquait jusqu'au 31 décembre dernier avec une garantie du CILSE pendant 18 mois pour le salarié était pas mal même si elle était limité dans le temps. Il s'agit là d'une mesure qui peut être louable par son aspect social. Mais du point de vue du bailleur, c'est une charge supplémentaire qui va rendre encore un peu moins attractif l'investissement immobilier à des fins locatives. Certes, une mesure incitative comme la loi Sceillier vient atténuer ce manque de rentabilité....mais à plus de 4000 € le m2 pour un appartement neuf à Annecy, je crains que beaucoup de bailleurs choisissent d'autres formes d'investissement, car les assureur vont prendre une marge et facturer la couverture de ce risque qui malheureusement est de plus en plus souvent une réalité.
Rappelons que la réduction du dépôt de garantie à un mois de loyer était déjà venu augmenter le risque, il y a quelques mois... alors que le paiement de ce dépôt est souvent (et toujours) pris en charge par les organismes collecteurs du 1% construction (le CILSE).
Encore une solution administrative qui ne peut que profiter aux assureurs mais ne règle pas du tout le problème.
Au contraire il accroit les charges du bailleur et l'intérêt d'un investissement immobilier.
Il aurait mieux valu ré-équilibrer les droits et devoirs entre propriétaires et locataires.
En France les locataires ont beaucoup de droits et un bailleur n'a que des devoirs.
Sans en arriver au contexte du Royaume-Uni, plutôt favorable au bailleur, il y a beaucoup de la marge pour un ré-équilibrage.
Attention!
Les nouvelles générations d'investisseurs ne raisonnent plus "local" mais "européen" et trouvent maintenant des solutions hors de France.