Débuté en juillet, l'examen du projet de loi "Accès au logement et urbanisme rénové" (ALUR), présenté par Cécile Duflot, arrive à son terme avec une deuxième lecture cette semaine à l'Assemblée.

Je n'ai pas ménagé mes efforts pour essayer de modifier ce texte par voie d'amendements.

On en retiendra surtout trois mesures phares : le PLU intercommunal (PLUI), la garantie universelle des loyers (GUL) et l'encadrement des loyers.

L'acharnement paie parfois, car sur les deux premières mesures, le gouvernement a nettement dû revoir ses ambitions à la baisse.

Comme je l'ai expliqué mardi soir en discussion générale, avec certaines des dispositions votées, l'équilibre des relations propriétaires/locataires et la flexibilité dont a besoin l'immobilier en prennent un sérieux coup.

Mon intervention en discussion générale :

Pour la troisième mesure (l'encadrement des loyers), le gouvernement continue malheureusement de s'obstiner, avec à la clé comme d'habitude : un observatoire, des sanctions et de la complexification.

Examen à partir de cet après-midi dans l’hémicycle du Projet de Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), un texte très dense (84 articles, 216 pages).

Plus de 1 200 amendements ont été déposés … j'interviendrai en Discussion Générale et je défendrai mes 32 amendements.

Vidéo de mon intervention en Discussion Générale : 

Ce texte comporte quatre grands titres :

• Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable
• Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
• Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement
• Moderniser les documents de planification et d’urbanisme

Concernant le logement et l’immobilier : le PJL (ProJet de Loi) réforme les rapports locatifs (loi de 1989), instaure un dispositif général d’encadrement des loyers, crée une garantie universelle des loyers (GUL) pour garantir les impayés, réforme et encadre la profession de l’immobilier, vise à lutter contre les copropriétés dégradées et les marchands de sommeil.

Concernant la réforme de l’urbanisme : le PJL renforce l’échelon intercommunal avec l’instauration de plein droit d’un PLUI, complexifie les documents de planification (renforcement du SCoT), modifie les règles concernant l’installation de résidences démontables (yourtes ou autres), modifie les règles relatives aux zones à urbaniser (zones 2AU) et vise à densifier (suppression du COS).

Une multitude de dispositions constitue autant de sujets importants et sensibles : prévention des expulsions, règle de domiciliation des bénéficiaires de l’AME, planification et gouvernance pour l’accès à l’hébergement…

Le calendrier d’examen de ce texte est peu propice à la qualité du travail parlementaire : examen du texte en commission fin juillet, en fin de session parlementaire. Pourtant ce texte dense modifie profondément les règles en matière de logement et d’urbanisme.

Si quelques mesures peuvent être consensuelles, le projet de loi risque de décourager de nombreux propriétaires et investisseurs, de bouleverser le modèle économique de la profession de l’immobilier, sans pour autant répondre à la crise du logement actuelle. Il réduit en outre considérablement les moyens des Maires en matière d’urbanisme.

576 amendements ont été adoptés en commission des affaires économiques (sur près de 1000 amendements déposés). Il s’agissait essentiellement d’amendements rédactionnels des Rapporteurs. La commission n’a pas apporté de modifications substantielles et a conservé l’esprit du texte (notamment le déséquilibre entre bailleur et locataire).

Le décret relatif à l'évolution de certains loyers, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au Journal Officiel du 20 juillet 2012.

Ce décret entre en vigueur le 1^er août 2012 et s’applique pour une durée d’une année.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs permet, dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail.

Ce décret s’appliquera dans 38 agglomérations de l’Hexagone et de l’Outre-mer choisies sur la base de deux critères : l’augmentation de l’indice de référence des loyers doit être le double de la moyenne nationale pour la période 2002-2012 (soit 3,2% par an) et le loyer doit être supérieur à 11,10 euros/m2.

Le décret fixe ainsi, dans les 38 communes concernées, un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements :

• remis en location. Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues au d de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
• ou dont le bail est renouvelé. Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur de ce  décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers.

Le décret prévoit des dérogations à ce dispositif d'encadrement : en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail. Dans ces cas, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, peut être appliquée. Le décret prévoit enfin la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différends.

LES CHIFFRES :

• 120 000 : c’est le nombre de logements sociaux financés en 2009, contre 40 000 en 2000.
• 21 600 : c’est le nombre de logements très sociaux financés en 2009, contre 5000 en 2000.
• 140 000 : c’est l’objectif de logements sociaux financés pour 2010.

L’ESSENTIEL :

• La trêve hivernale, période pendant laquelle les expulsions locatives sont interdites, s’est achevée le 15 mars. A cette occasion, certaines associations ont demandé au Gouvernement un moratoire sur les expulsions locatives.
• Si le Gouvernement ne souhaite pas s’engager dans un moratoire en raison des effets pervers d’une telle mesure, il est pleinement mobilisé pour mieux prévenir les expulsions locatives grâce à de nouvelles mesures fortes :
  • Un numéro vert « SOS Loyers impayés »
  • La Garantie des Risques Locatifs (GRL)
  • Des commissions départementales pour coordonner la prévention des expulsions.
• Ces mesures portées par Benoist APPARU, c’est plus d’aide pour les locataires les plus fragiles et une meilleure protection pour les propriétaires.

LE GOUVERNEMENT VA-T-IL PRENDRE UN MORATOIRE SUR LES EXPULSIONS LOCATIVES ?

• La réponse est claire : le Gouvernement ne souhaite pas prendre de moratoire sur les expulsions locatives car une telle mesure pourrait avoir des effets pervers importants :
  • Ce serait un très mauvais message adressé aux propriétaires : un moratoire sur les expulsions locatives dissuaderait les propriétaires de louer leur bien. Il aurait donc pour conséquence de restreindre l’offre de logements pour les plus modestes.
  • Il déresponsabiliserait les locataires qui pourraient être incités à ne pas payer leur loyer.
• Toutefois, l’absence de moratoire ne signifie pas que les personnes expulsées se retrouveront à la rue. Le Gouvernement a demandé aux préfets qui recourent à la force publique de prévoir dans le même temps un hébergement adapté pour les personnes qui font l’objet d’une expulsion. Les préfets sont attentifs à chaque situation individuelle.

QUELLES MESURES POUR MIEUX PRÉVENIR LES EXPULSIONS LOCATIVES ?

• Pour mieux prévenir les expulsions liées aux situations d’impayés, Benoist APPARU a confié à l’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement) la mise en place d’un numéro unique gratuit « SOS Loyers impayés » à destination des propriétaires et des locataires : le 0805 160 075. Grâce à ce numéro vert effectif depuis le 16 mars, les propriétaires comme les locataires bénéficient de conseils et d’un accompagnement adapté à leur situation.
• Des commissions départementales destinées à coordonner la prévention des expulsions sont mises en place cette année. L’objectif : réunir tous les acteurs concernés (Etat, collectivités, bailleurs, propriétaires privés, associations) pour qu’ils agissent ensemble le plus en amont possible dès l’apparition des premiers impayés.
• La Garantie des Risques Locatifs (GRL), effective depuis le 26 décembre dernier, permet de protéger les propriétaires contre les risques d’impayés. Elle favorise ainsi l’accès et le maintien des ménages les plus modestes dans leur logement locatif.
• Enfin, dans le cadre de la convention d’utilité sociale qui va être renégociée cette année, l’obligation de prévention qui pèse sur les bailleurs sociaux va être accentuée.

NE FAUT-IL PAS AUSSI CONSTRUIRE PLUS DE LOGEMENTS SOCIAUX ?

• Absolument ! Et c’est ce que nous faisons : en 2009 ce sont 120 000 logements sociaux qui ont été financés contre 40 000 en 2000, soit trois fois plus ! Ce bon résultat s’explique notamment par une hausse sans précédent du nombre de logements très sociaux : 21 600 en 2009, contre 5000 en 2000. L’objectif pour 2010 est de 140 000 logements sociaux financés.
• Et parce que nous devons faire encore mieux, Benoist APPARU a engagé une nouvelle politique du logement social plus ciblée vers les territoires qui en ont le plus besoin. Concrètement, les moyens financiers vont être réorientés progressivement, dès cette année, pour produire plus dans les zones où la demande est forte sans pour autant déstabiliser la production actuelle.