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logement - Page 3

  • Le système de péréquation des ressources des organismes HLM

    De nombreux élus ont attiré mon attention sur le système de péréquation des ressources des organismes HLM que le Gouvernement souhaite mettre en place.

     

    Le financement de la politique du logement est une priorité du Gouvernement. En 2009, l’effort de la Nation pour le logement a atteint 35,5 milliards d’euros.

     

    Les avantages financiers non budgétaires dont bénéficie le secteur HLM représentent environ 4 milliards d’euros par an : 700 millions d’euros par an au titre de l’exonération d’Impôt sur les Sociétés, 850 millions d’euros au titre de la TVA à taux réduit, 400 millions d’euros par an au titre de l’exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties et 400 millions d’euros par an au titre de l’exonération de Contribution sur les Revenus Locatifs. Il bénéficie aussi de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux qui constituent un véritable soutien à l’acquisition-amélioration de logements et de prêts bonifiés de la Caisses des Dépôts et Consignation représentant une aide de 1,2Md€ par an.

     

    Malgré un contexte budgétaire contraint, les aides fiscales et budgétaires de l’Etat au monde HLM pour la construction de logements sociaux seront maintenues.

     

    Parallèlement, il faut rappeler que les loyers perçus par les organismes s’élèvent à 17 milliards d’euros par an. Sur ce montant, 2 milliards d’euros de recettes sont générées chaque année, soit plus de 12,5% d’autofinancement possible. Ces loyers versés sont composés des revenus des locataires d’une part, et des aides que leur verse l’Etat d’autre part. Sur la totalité des loyers perçus par les organismes (17 milliards d’euros), un tiers (soit plus de 5 milliards d’euros) provient directement des aides personnelles au logement.

     

    Par ailleurs, une partie du patrimoine du parc HLM, la plus ancienne, est maintenant amortie. Elle continue à générer des loyers alors même que les charges sont limitées à l’entretien et la gestion.

     

    L’Etat souhaite qu’une partie de cette richesse accumulée chaque année soit mutualisée entre les organismes pour permettre de financer la construction de nouveaux logements sociaux en zone tendue et la rénovation urbaine.

     

    A cette fin, le Gouvernement proposera au Parlement de supprimer en 2011 l’exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL). Comme tous les autres bailleurs personnes morales, les organismes d’HLM seront désormais soumis à cette contribution qui représente 2,5 % de loyers des logements de plus de 15 ans. Des abattements spécifiques seront néanmoins prévus pour les logements de ménages bénéficiant de l’APL ou des ménages reconnus prioritaires au titre du droit au logement opposable.

     

    L’autofinancement moyen du monde HLM restera encore supérieur à 10% après cette mutualisation. Le secteur du logement social conservera ainsi largement les moyens de maintenir et renforcer sa qualité de gestion et d’entretien de son patrimoine.

     

    Les sommes, estimées à 340 M€ en 2011, seront versées dans un fonds spécifique à la caisse de garantie du logement locatif social. Elles seront reversées pour la majeure partie (260 M€ en 2011) à l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine qui finance la restructuration des quartiers en difficulté et notamment les réhabilitations de logements sociaux mais aussi l’amélioration de leur environnement. Le solde (80M€) sera versé par fonds de concours pour compléter le budget du Ministère du Logement (450 M€ de crédits) permettant ainsi de maintenir l’effort de construction de logements sociaux.

     

    Pour que ce mécanisme mobilise les ressources des organismes et non celles des locataires, le Gouvernement propose au Parlement de limiter la hausse des loyers HLM à l'indice de référence des loyers, sauf cas particulier apprécié localement.

     

    L’engagement du monde HLM dans l’effort de production de logements est indispensable à l’Etat dans la conduite de sa politique de financement du logement social. En 2010, l’effort sera encore plus important avec un objectif de financement de 140 000 logements nouveaux dont plus de 90 000 PLUS et PLAI, destinés aux plus modestes.

     

    La mise en place de cette mesure de péréquation s’élaborera en étroite concertation avec les représentants du secteur HLM.

  • Etude des besoins en logements en Haute-Savoie

    J'ai assisté ce soir à la présentation par AMALLIA (ex CILSE), aux chefs d'entreprises, élus locaux, professionels du logement social et de l'immobilier, de l'étude des besoins en logements en Haute-Savoie, pour la période 2010-2015.

    Il serait bien que cette étude, menée tous les 5 ans, serve de support aux PLH en cours ...

    Il est intéressant de remarquer que la population du département progresse de 9 340 habitants/an, mais surtout que les besoins, hors soldes migratoires, sont (sur la base du scénario 2) de 4 220 logements/an (74% des 5 700 logements) ... il y a donc du travail pour rattraper le retard (voir graphiques ci-dessous).

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  • Accession à la propriété : un nouveau dispositif plus simple et plus efficace

    Le Président de la République Nicolas Sarkozy et Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au Logement et à l’Urbanisme ont présenté, ce mardi, les nouvelles mesures pour favoriser l’accession à la propriété.

    Décryptage des grands enjeux et principes de la réforme :

    Le gouvernement poursuit l’objectif d’une " France de propriétaires " souhaitée par le Président de la République.

    Pour atteindre cet objectif, Benoist Apparu a préparé en concertation avec l’ensemble des acteurs du logement une réforme simple et efficace de l’accession à la propriété qui entrera en vigueur au 1er janvier 2011.

    Plus simple, cette réforme ne retient que trois dispositifs, correspondant aux grandes étapes du cycle d’achat des primo-accédants :

    • Le Plan d’Epargne Logement, qui encourage l’effort d’épargne, permettant d’en réduire le coût sans nuire à son attractivité.
    • Le nouveau " PTZ + " qui accompagnera le déclenchement de l’acte d’achat. Il résulte de la fusion du Pass-Foncier, du PTZ actuel et du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. LE PTZ+ propose des montants et des durées de prêts supérieurs. Il sera universel pour les primo-accédants, sans condition de ressources.
    • Les aides personnelles au logement (APL-AL Accession) seront maintenues pour mieux sécuriser la solvabilité des familles face aux accidents de la vie.

    Plus efficace, la réforme cible les aides sur les priorités de la politique du logement : dans le neuf en zones tendues pour soutenir la construction et dans l’ancien en zones détendues pour revitaliser les " centres-bourgs ". Tout en encourageant la performance énergétique.

    La réforme participe à l’effort de réduction des dépenses publiques. Le coût du dispositif devrait atteindre 2,6 Md€ pour une efficacité maximisée.

  • Inauguration des "Jardins République" à EPAGNY

    Le promoteur SOGIMM a construit à Epagny un ensemble immobilier de 101 logements, répartis en 5 bâtiments, répondant aux critères de basse consommation d’énergie, à savoir pas plus de 42 kWh/m2/an pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire (label Minergie).

    Pour atteindre cet objectif, le constructeur a travaillé sur la structure du bâtiment : balcons désolidarisés de la façade pour éviter les ponts thermiques, bâtiments compacts orientés Est et Ouest, baies vitrées au Sud.

    Les énergies renouvelables sont intégrées à un système énergétique à haut rendement : une chaufferie bois alimente l’eau chaude sanitaire et le chauffage, les bâtiments sont dotés d’une isolation extérieure renforcée et d’une VMC double flux (air froid entrant chauffé par l’air chaud sortant).

    Côté économie d’eau, il a été prévu de récupérer l’eau de pluie pour arroser les terrasses et d’installer des économiseurs d’eau aux robinets.

    Enfin pour limiter les consommations électriques, les matériels efficaces ont été privilégiés : détecteurs de présence, ampoules basse consommation ...

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  • Prévention des expulsions

    Au terme de la fin de la trêve hivernale le 15 mars, période pendant laquelle les expulsions locatives sont interdites, le Gouvernement n’a pas souhaité s’engager dans un moratoire sur les expulsions locatives.

     

    Cette mesure pourrait en effet avoir des effets négatifs. D’une part, elle pourrait dissuader les propriétaires de louer leur logement ce qui restreindrait d’autant l’offre de logement pour les plus modestes et pourrait, d’autre part, déresponsabiliser les locataires. Les préfets recourant à la force publique devront néanmoins prévoir un logement adapté pour les personnes expulsées.

     

    Quatre mesures aidant davantage les locataires les plus modestes et protégeant mieux les propriétaires permettent de mieux prévenir les expulsions locatives :

    • la création d’un numéro vert « SOS loyers impayés » (le 0805 160 075) pour accompagner tant les propriétaires que les locataires 
    • la mise en place en 2010 des commissions départementales afin de coordonner la prévention des expulsions ;
    • la garantie des risques locatifs (GRL) pour protéger les propriétaires contre les risques d’impayés et favoriser l’accès et le maintien des ménages les plus modestes dans leur logement locatif
    • le renforcement de l’obligation de prévention pesant sur les bailleurs, qui sera renégociée cette année dans le cadre de la convention d’utilité sociale. 

    Par ailleurs, les efforts de construction de logements sociaux vont se poursuivre. En 2009, 120 000 logements sociaux ont été construits contre 40 000 en 2000, dont 21 600 logements très sociaux contre 5 000 en 2000. L’objectif fixé en 2010 est de 140 000 logements sociaux financés.

     

    Dès cette année, Benoist Apparu engage une nouvelle politique du logement social plus ciblée sur les territoires où la demande est forte.

  • Logement social

    Benoist APPARU a présenté mercredi dernier la politique du logement social pour 2010.


    4,7 milliards d’euros d’aides sont prévues pour la construction de 140 000 logements locatifs sociaux, afin de faire face à la crise du logement et d’améliorer la territorialisation de la production de logements sociaux.

     

    L’Etat s’engage ainsi à verser 624 millions d’euros d’aides à la pierre aux organismes HLM. Des aides fiscales sont également prévues dont :

    • 2 milliards d’euros au titre de la TVA à 5,5% 
    • 850 millions d’euros au titre de la compensation de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties 
    • 1,2 milliards d’euros au titre du différentiel entre les taux de marché et les taux appliqués aux prêts des bailleurs sociaux.

    En outre, des aides personnelles au logement d’un montant d’environ 400 millions d’euros par an complèteront ce dispositif lorsque les 140 000 logements sociaux seront habités.

     

    Par ailleurs, Benoist APPARU a annoncé le rachat de 3 000 logements vacants en Ile-de-France pour l’année 2010 en partenariat avec les organismes HLM. Les particuliers souhaitant vendre leur bien à un organisme HLM bénéficieront de ce fait d’une exonération des plus-values immobilières de cession. Ce dispositif pourrait, en cas de succès, être étendu à d’autres régions.

  • La politique du logement social

    LES CHIFFRES :

    • 120 000 : c’est le nombre de logements sociaux financés en 2009, contre 40 000 en 2000.
    • 21 600 : c’est le nombre de logements très sociaux financés en 2009, contre 5000 en 2000.
    • 4,7 Mds€ : c’est l’effort de l’Etat en faveur du logement social pour 2010.
    • 140 000 : c’est l’objectif de logements sociaux financés pour 2010.

    L’ESSENTIEL :

    • Le 3 février, Benoist APPARU a présenté le bilan et les perspectives de la politique du logement social.
    • Grâce au plan de cohésion sociale lancé en 2005, renforcé par la loi DALO et par le plan de relance de l’économie, le retard de production de logements sociaux a été rattrapé. L’objectif de 500 000 logements sociaux produits sur la période 2005-2009 est globalement atteint.
    • Pour autant la crise du logement perdure dans certaines zones, notamment en Ile-de-France, en Rhône-Alpes et en PACA. C’est pourquoi le Gouvernement va poursuivre son effort pour développer le logement social avec un objectif clair : construire là où se trouvent les besoins.
    • Parce que l’Etat se donne les moyens de ses ambitions, il va faire un effort exceptionnel : en 2010, ce sont 4,7 Mds€ qui seront consacrés au financement des logements sociaux.
    • Si la priorité reste de construire plus, le Gouvernement va également mener une action volontariste pour construire mieux et pour adapter et améliorer les logements existants.

    QUEL BILAN POUR LE LOGEMENT SOCIAL EN 2009 ?

    • Le plan de cohésion sociale lancé par Jean-Louis BORLOO en 2005 prévoyait la mise en oeuvre de moyens exceptionnels pour rattraper notre retard de production de logements sociaux. L’objectif était ambitieux : produire 500 000 logements sur la période 2005-2009. Renforcé par la loi instituant le droit au logement opposable et par le plan de relance de l’économie, ce plan a porté ses fruits : 5 ans après, l’objectif est rempli.
    • La mobilisation de tous les acteurs (Etat, collectivités locales, organismes HLM) a permis d’atteindre le niveau  record de 120 000 logements sociaux financés en 2009, soit trois fois plus qu’en 2000 sous le Gouvernement JOSPIN ! Ce bon résultat s’explique notamment par une hausse sans précédent du nombre de logements très sociaux : 21 600 en 2009, contre 5000 en 2000.
    • Pour autant, dans certaines zones (Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA), la demande de logements sociaux reste forte. Le Gouvernement va donc poursuivre son effort et engager une nouvelle politique plus ciblée pour maintenir un haut niveau de production de logements sociaux dans ces zones.

    EN QUOI CONSISTE CETTE NOUVELLE POLITIQUE PLUS CIBLÉE ?

    • Cette nouvelle politique présentée par Benoist APPARU s’appuie sur un constat simple : tous les territoires ne connaissent pas une crise du logement. Une surproduction de logements dans les zones où la demande est moyenne ou faible pourrait aboutir à de graves déséquilibres : taux de logements vacants élevés, dévalorisation du parc existant et fragilisation des marchés de l’immobilier. C’est pourquoi les efforts de l’Etat vont être réorientés vers les territoires qui en ont le plus besoin.
    • Concrètement, les moyens financiers vont être réorientés progressivement, dès cette année, pour produire plus dans les zones où la demande est forte sans pour autant déstabiliser la production actuelle. L’objectif fixé est clair : passer de 25% à 35% de construction de logements sociaux dans ces zones en deux ans.
    • En Ile-de-France où la demande de logements sociaux est particulièrement forte, le Gouvernement a décidé d’engager un programme de rachat des logements vacants. Il s’agit de racheter les logements vides pour créer du logement très social au coeur des villes en favorisant ainsi l’intégration des populations les plus fragiles. Ce programme sera engagé prochainement en partenariat avec les organismes HLM et les collectivités locales avec l’objectif de 3000 logements vacants rachetés par an.

    L’ÉTAT NE DOIT-IL PAS AUSSI METTRE PLUS DE MOYENS ?

    • Pour 2010, l’Etat va faire un effort sans précédent : ce sont 4,7 Mds€ qui vont être consacrés au financement des 140 000 logements sociaux prévus en 2010, contre 4,2 Mds€ en 2009 et 3,7 Mds€ en 2008. Ces 4,7 Mds€ sont composés de :
      • 650 M€ d’aides à la pierre ;
      • 2 Mds€ au titre de la TVA à 5,5% ;
      • 850 M€ au titre de la compensation de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
      • 1,2 Md€ pour combler le différentiel entre les taux du marché et les taux appliqués aux bailleurs sociaux.
    • Au-delà de cet effort exceptionnel, l’aide de l’Etat se manifeste aussi, une fois ces logements sociaux habités, par les aides personnalisées au logement puisque 34% des loyers perçus par les organismes HLM sont couverts par ces aides. A terme, ce sont 400 M€ qui seront versés chaque année.

    LA RÉORIENTATION DES AIDES SUFFIRA-T-ELLE A RÉPONDRE AUX BESOINS DANS LES ZONES OÙ LA DEMANDE EST FORTE ?

    • La réorientation des aides ne suffit pas à elle seule à répondre à la demande de logements sociaux. Pour augmenter la production de logements sociaux, tous les acteurs du logement doivent être pleinement mobilisés. C’est pourquoi plusieurs leviers sont utilisés :
      • Action Logement (1% logement) s’est engagé à augmenter ses subventions au logement social de 225 M€ en 2008 à 285 M€ en 2010.
      • Les collectivités territoriales participeront à la nouvelle politique de recentrage puisque celle-ci se déclinera aux niveaux infra régional et infra départemental, à travers les délégations de compétences et les programmes locaux de l’habitat (PLH).
      • Les organismes HLM eux-mêmes sont incités, à travers la vente de HLM, à optimiser leurs fonds propres : un logement HLM vendu = 2 à 4 logements construits. L’objectif est la vente de 40 000 logements par an.

    CONSTRUIRE PLUS DE LOGEMENTS SOCIAUX, C’EST LE SEUL DÉFI ?

    • Construire plus, c’est la priorité. C’est pourquoi, nous allons poursuivre notre effort. En 2009, 120 000 logements sociaux ont été financés. Nous allons faire encore mieux en 2010 avec un objectif de 140 000 logements sociaux financés.
    • Mais il ne faut pas seulement construire plus, il faut aussi construire mieux en s’adaptant aux besoins des Français. Nous devons, par exemple, construire plus de logements très sociaux pour répondre aux difficultés des plus défavorisés. Il faut aussi construire des logements sociaux de tailles différentes permettant aux jeunes actifs de commencer leur parcours résidentiel dans le parc social ou de loger les grandes familles.
    • D’autre part, pour les zones où la demande de logements sociaux est faible, le défi n’est pas de construire plus mais d’adapter et d’améliorer les logements sociaux existants. Cela passe par des actions fortes notamment en faveur du développement durable et de la rénovation urbaine :
      • La rénovation thermique des logements sociaux est en effet l’une des priorités du Grenelle de l’environnement. L’objectif fixé est ambitieux : 800 000 logements sociaux rénovés d’ici 2020.
      • La rénovation urbaine doit quant à elle se poursuivre pour remplir les engagements pris pour la période 2004-2013, notamment la réhabilitation de 303 000 logements, 130 000 déconstructions, 330 000 résidentialisations.
      • Au-delà, un diagnostic sera réalisé avec les bailleurs sociaux pour apprécier les enjeux d’adaptation du parc social aux besoins des locataires, notamment les personnes âgées.
  • Le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs

    Benoist APPARU a présenté le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) lors du Conseil des Ministres du 23 décembre 2009.

     

    Le dispositif de GRL, créé par les acteurs du 1% logement (devenu Action logement) en 2006, a pour objectif de faciliter la relation entre le bailleur et le locataire. Les propriétaires bailleurs bénéficient de garanties contre les risques d’impayés de loyers et les locataires -en particulier les plus modestes- d’un accès facilité au logement. L’Etat intervient pour les populations les plus démunies dont le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre le loyer et les revenus, est compris entre 33% et 50%.

     

    Le nouveau dispositif s’articule autour des principes suivants :

    • seuls les sociétés d’assurance seront désormais en mesure de proposer des assurances contre les impayés de loyers. Elles proposeront un produit unique couvrant les impayés des locataires avec un taux d’effort inférieur ou égal à 50%. 
    • l’Etat ou Action logement apporteront une contribution financière afin de couvrir les défaillances des locataires dont le taux d’effort est compris entre 28% et 50%, mais également pour les locataires en situation précaire avec un taux d’effort inférieur à 50%. Cette contribution augmentera de manière progressive (35 millions d’euros en 2009, 70 M d’euros en 2010, 100 M d’euros en 2011). Les fonctionnaires, les professions non salariées (agriculteurs, artisans, professions libérales) et les personnes bénéficiant des minima sociaux seront pris en charge par l’Etat, tandis qu’Action logement sera chargé des salariés, des retraités, des jeunes et des étudiants boursiers. 
    • en cas de situation d’impayé, Action logement mettra en œuvre un traitement social, assorti de l’obligation pour le locataire de payer une partie du loyer, destiné à trouver une solution (relogement, plan d’apurement) pour les personnes de bonne foi. Pour les locataires de mauvaise foi, des procédures judiciaires de recouvrement des impayés seront mises en œuvre.
    • un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en œuvre de manière à prévenir toute dérive financière ou de non-respect des engagements, avec un système de sanctions (injonctions, sanctions financières, résiliation).

    Le nouveau dispositif de GRL est désormais en place, avec la signature des premières conventions entre l’Etat et l’Apagl, qui pilote le dispositif.

  • Campagne de prévention contre les risques d'incendie

    En cette fin d'année 2009, de dramatiques incendies domestiques ont fait la une de l'actualité.

     

    Sachez que Benoist APPARU, Secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme, a lancé mardi 15 décembre 2009 une campagne de prévention contre les incendies domestiques. Cette campagne, destinée à sensibiliser les Français sur les risques d’incendie dans leur habitation, préconise notamment de s’équiper de détecteurs de fumée et d’adopter les bons gestes en cas d’incendies. 

     

    Le nombre d’incendies a en effet été multiplié par deux depuis 20 ans. Chaque année plus de 800 personnes perdent la vie et 10 000 personnes sont gravement blessées dans un incendie domestique.

     

    Cette campagne incite en particulier les Français à s’équiper de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée NF (Daaf). La France ne compte aujourd’hui que 2% de détecteurs de fumées dans les habitations, contre 98% en Norvège et 89% en Angleterre. Un taux d’équipement de 80% des habitations en France permettrait de diminuer le nombre d’incendies domestiques par deux.

     

    En ce sens, la proposition de loi de MM. Damien MESLOT et Pierre MORANGE visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation à pour objet de réduire le nombre de décès et de dommages corporels graves causés par les incendies.

  • La nouvelle programmation pluriannuelle des investissements (PPI) en matière de production d'énergie

    Afin d’atteindre les objectifs du Grenelle de l’environnement, le Ministre d’Etat, Ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, M. Jean-Louis BORLOO, a adopté fin décembre 2009 la nouvelle programmation pluriannuelle des investissements (PPI) en matière de production d’énergie.

     

    La priorité est accordée aux énergies renouvelables qui devraient enregistrer une progression de 50 % d’ici à 2012 et de 120 % d’ici à 2020.

     

    En ce qui concerne la production d’électricité, l’accent est mis sur :

    • L’énergie solaire photovoltaïque
    • La cogénération
    • L’éolien à terre et en mer
    • Les énergies marines.

    Pour ce qui est de la production hydroélectrique :

    • Le parc de production thermique d’électricité sera modernisé. L’objectif est de réduire des deux tiers ses émissions de GES d’ici à 2020.
    • Plus de la moitié des centrales à charbon devraient être fermées et remplacées par des centrales à gaz moins polluants d’ici à 2015.

    Dans le secteur de la chaleur :

    • Le nombre de logements raccordés à un réseau de chaleur devrait doubler.
    • 2 millions de logements équipés de pompes à chaleur et plus de 4 millions de logements équipés de chauffe-eau solaires devraient voir le jour.

    Cette nouvelle feuille de route se fonde sur les économies d’énergie réalisées grâce à la mise en place du Grenelle de l’environnement. La consommation d’énergie finale devrait ainsi décroître de façon durable (167 Mtep en 2020 contre 177 Mtep aujourd’hui).

  • Retour sur le conseil de la C2A de jeudi soir

    Petit retour sur le conseil de la Communauté d'Agglomération d'Annecy (C2A).

    Arrivé pile à l'heure en provenance de Paris, malgré un énième retard d'avion ... je n'ai pas été déçu.

    Deux dossiers à l'ordre du jour : le DOB (Débat d'orientation Budgétaire) et le débat d'orientation budgétaire sur la politique foncière de la C2A.

    Je passerai rapidement sur le DOB : après un descriptif du contexte de crise international et national, un petit topo sur les 122 millions de dettes de la C2A, puis quelques questions sur les problèmes d'éxécution à venir du PPI (Plan Pluriannuel d'Investissement) ... qui vient pourtant tout juste d'être voté (le 25 juin 2009) ... Bref, un débat tristounet, en total décalage par rapport à la réalité économique.

    Il y a des fois où je regrette de ne pas cumuler les mandats ... pour pouvoir intervenir à la C2A ... et poser les vrais questions.

    Mais le DOB n'était rien face au plat de résistance, le débat d'orientation sur la politique foncière de la C2A.

    Ce qui ne devait être qu'un simple débat s'est rapidement transformé en pugilat mélodrame, tout celà parce que les fonctionnaires et/ou les élus de la C2A ne se sont aperçus que le 17 décembre qu'il y avait tout intérêt à voter avant le 31 décembre ... en cas de décision d'adhérer à l'EPF 74 (Etablissement Public Foncier de la Haute-Savoie) ... pour profiter d'un effet d'aubaine de 1,5 million d'euros ... alors qu'aucun vote ne figurait à l'ordre du jour ... QUEL AMATEURISME.

    S'en et suivie une cacophonie incroyable où chacun y est allé de ses arguments :

    • Pour le président de la C2A, Jean-Luc Rigaut, si on adhère avant le 31 décembre, on profite d'un abondement de 1 584 000 euros (11 euros x 144 000 habitants = aide de 6 euros par habitant par la région et de 5 euros par habitant pour le conseil général) et d'une décote sur le calcul de la TSE (Taxe Spéciale d'Equipement). En fait, le seul gros problème concerne l'abondement du conseil général qui, contrairement à celui de la région, se termine bien le 31 décembre. Ce qui est surprenant, c'est que Jean-Luc Rigaut et ses collègues conseillers généraux présents ... ne s'en aperçoivent que le 17 décembre. C'est une FAUTE POLITIQUE GRAVE, qui montre encore une fois que quand les élus cumulent les mandats ... ils surfent et ne gèrent plus rien ...
    • Beaucoup d'autres maires se sont élevés contre cet effet d'aubaine ... a décider encore une fois dans l'urgence ... sans auncun débat en conseil municipal.
    • D'autres maires ont souligné l'importance d'une telle adhésion face aux défis à relever en terme de préemption foncière au niveau de la C2A.

    Bref, un gros débat, avant même que le président n'explique mollement tout l'intérêt d'adhérer à l'EPF (en dehors de l'effet d'aubaine).

    Finalement, il a fallu que ce soit un maire, qui revienne aux fondamentaux et aux 3 solutions envisageables au niveau de la C2A, sachant que l'enjeu porte sur plus de 250 hectares de terrains potentiels à aménager sur les 20 prochaines années (sans parler des JO 2018) :

    1. Les communes assurent le portage foncier sur leur budget communal afin de mener l'action foncière nécessaire au développement de l'action. Celà revient à dire que les communes qui ont les moyens préemptent et les autres se débrouillent ... à quoi sert donc l'intercommunalité. MAUVAISE SOLUTION.
    2. La C2A, en lien avec les communes, utilise l'outil existant qui est l'EPF 74 (l'hypothèse conduisant à mettre en place la Taxe Spéciale d'Equipement, ce qui autorise 5 à 6 millions d'acquisistion par sur la C2A). C'est la BONNE SOLUTION. En effet, la C2A a voté un PLH ... mais pas un centime pour faire des réserves foncières. Et avec la crise actuelle, celà ne va pas s'arranger. La C2A est incapable de dégager les 5 à 6 millions d'euros qu'offrent l'EPF. La politque foncière de la C2A est un échec depuis plusieurs années, il suffit de le reconnaître ... Comment dans ces conditions arriver à construire les 1500 logements/an nécessaires. Surtout que la TSE aura vocaton à disparaître avec l'effet boule de neige (voir Powerpoint ci-dessous).
    3. La C2A, en lien avec les communes, mobilise sur son budget une capacité d'acquisition de 5 à 6 millions d'euros par an (l'hypothèse conduisant, à terme, à mobiliser des ressources complémentaires par une fiscalité additionnelle) bref, faire la même chose que l'EPF ... qui existe déjà. MAUVAISE SOLUTION. Pour info, la C2A a approuvé une politique foncière dédiée à l'habitat et mis en place un fonds de portage, doté à ce jour de 2 500 000 euros ... A ce jour (et en 6 ans), seule la commune a utilisé ce fonds ... a hauteur de 450 000 euros. Un ECHEC TOTAL. Pourquoi s'entêter a faire faire aux services de la C2A ce qu'ils ont été incapables de faire en 6 ans.

    Une gestion de la séance déplorable, une majorité centre gauche aux abois ... ou finalement, malgré une suspension de séance, aucune décision ne sera prise, laissant tous les élus dubitatifs pantois (et une C2A qui accessoirement passe a côté de 720 000 euros de subvention ... mais c'est vrai quelle est riche) :

    • ceux qui hurlent au scandale et voulaient voter ... alors qu'aucun vote n'était prévu à l'ordre du jour ...
    • ceux qui voulaient acter un choix parmi les 3 propositions ... sans pour autant voter pour une adhésion dans la précipitation ...
    • ceux qui découvraient le dossier ... et ses implications ... sans avoir pu en discuter avec leurs conseillers municipaux ...

    Comble de l'ironie ... l'EPF 74, au centre de tous les débats, avait programmé son assemblée générale ... dès le lendemain matin à SEVRIER.

    Je vous invite donc à découvrir ce qu'est l'EPF 74 dans la note ci-dessous : Assemblée générale de l'EPF 74 à Sevrier.

    Powerpoint de présentation de l'EPF 74

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  • Assemblée générale de l'EPF 74 à SEVRIER

    Comme souligné dans la note précédente, se tenait ce vendredi matin l'AG de l'EPF 74 à SEVRIER.

    Dommage que le président de la C2A n'en ai pas informé l'ensemble des élus présent lors du conseil de jeudi soir ... il aurait gagné énormément de temps en explication. Résultat, aucun élu de la C2A présent, en dehors de Sylvie Gillet de Thorey, qui avait séché la réunion de bureau de la C2A ... suite aux évènements de la veille.

    Pour ma part, je suis présent chaque année à cette assemblée générale (depuis mon élection), et travaille en étroite collaboration avec le président au niveau legislatif ... comme le souligne la lettre de l'EPF 74 du 4ème trimestre 2009, qui reprend l'adoption par l'Assemblée nationale de mon amendement sur la préemption et les honaraires d'agences.

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    Qu'est-ce que l'EPF 74 ?

    L'Etablissement Public Foncier de la Haute-Savoie regroupe 176 communes, 14 intercommunalités et une agglomération, qui représentent 358 124 habitants.

    Depuis la dernière assemblée génarale, la communauté de communes du Pays d'Evian (qui représente 16 communes pour 30 744 habitants), ainsi que la commune de Saxel, ont décidé d'adhérer à l'EPF 74 (voir cate ci-dessous).

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    .

    L’EPF est un outil de portage foncier. Il aide les communes et les agglomérations à acquérir du terrain. Pour bien comprendre, il faut d’abord expliquer comment cela se passe actuellement dans nos communes. 

     

    Actuellement :

     

    Un terrain (ou un immeuble, ou un local industriel ou commercial) est à vendre. La ville se dit que ce terrain peut être intéressant pour un projet qu’elle a (faire du logement, implanter de nouvelles entreprises, construire un bâtiment public). Elle va donc préempter le terrain, c’est-à-dire intervenir auprès du vendeur pour lui signifier qu’elle désire acheter (et qu’elle est prioritaire).

     

    Pour préempter, elle doit débourser le montant de la vente. Cet argent provient soit des impôts des habitants soit de l’emprunt (généralement souscrit à un taux de 4 – 5% ... voire un peu moins actuellement). La ville conserve le terrain jusqu’à ce qu’elle trouve un promoteur qui veuille bien réaliser son projet. Si c’est un bâtiment public : c’est elle qui engage directement les travaux. Si c’est pour du logement : elle fait appel à un promoteur (généralement un bailleur social) qui va construire pour son propre compte ces logements. De même si c’est pour des locaux économiques.

     

    Avec une adhésion à l’EPF :

     

    Un terrain est à vendre. La ville se dit que ce terrain peut être intéressant pour un projet qu’elle a. L’agglomération ayant adhéré à l’EPF, la ville peut demander à l’EPF d’acheter pour son propre compte ce terrain. L’EPF (dans les limites de ses capacités, à savoir 5 à 6 millions d’euros par an pour l’ensemble des acquisitions sur l’agglomération) achète le terrain au vendeur sur ses propres fonds. Il garde ensuite ce terrain, selon le temps nécessaire pour la ville de monter son dossier), entre 4 et 10 ans.

     

    La ville pendant ce temps a tout loisir de mettre au point son projet, de contacter les architectes, promoteurs, etc… L’EPF lui demande simplement une cotisation pour les frais de fonctionnement de 2% / an si elle désire (a priori) faire du logement sur le terrain ou de 3% / an si le terrain est destiné à une autre activité (économique par exemple). Une fois que le projet est bien ficelé, l’EPF revend le terrain au prix qu'il l'a acheté (donc sans plus-value) à celui qui va réaliser le projet (ville si c’est pour un bâtiment public, bailleur social, promoteur, etc…). Le projet est enfin réalisé.

     

    Pour cela, l’EPF a besoin d’argent. Son adhésion entraine de fait l’augmentation de la Taxe d’Habitation (de 0,17%), de la Taxe sur le Foncier Bâti (de 0,20%) de la Taxe sur le Foncier Non Bâti (de 0,742%)  et de la Taxe Professionnelle (de 0,289%). Une nouvelle ligne, nommée ligne TSE, apparaît sur les feuilles d’impôts locaux. Cet impôt sert à alimenter l’EPF pour qu’il réalise les acquisitions foncières.

     

    L’EPF devient alors un formidable outil pour les communes qui veulent réaliser des projets immobiliers. Or, on sait que notre agglomération manque de logements, doit encourager l’implantation d’activités économiques nouvelles, doit réaliser des bâtiments publics. La situation actuelle où chaque commune se débrouille n’est pas tenable. Si certes Annecy peut encore dégager de l’argent pour faire de l’acquisition foncière, ce n’est plus le cas de la majeure partie des communes de l’agglo qui ont des budgets très serrés. Dès lors, ne pouvant préempter des terrains ou des immeubles anciens, ces communes n’ont aucun moyen d’action sur le foncier et doivent laisser faire le marché. Il ne leur reste que l’outil du PLU (Plan Local d’Urbanisme).

     

    L’adhésion à l’EPF offrirait à l'agglomération une enveloppe annuelle de 5 à 6 millions d’euros pour acquérir du foncier dans le but de réaliser de nouveaux logements, de rénover des quartiers entiers de ville, d’offrir aux entreprises des terrains adéquats… Certes cela impliquerait un nouvel impôt ... de 4,77 euros par habitant ... là ou la seule rénovation de Bonlieu (15 millions d'euros) va coûter 104 euros par habitant de l'agglomération (15 millions divisé par 144 000 habitants) ... alors que 90% d'entre eux ne mettront jamais les pieds à Bonlieu, et que la ville d'annecy a refilé discrètement la patate chaude à l'agglomération ... faites votre choix.  Surtout que cette fiscalité aura vocation à disparaître avec l'effet boule de neige.

     

    Je suis donc pour une adhésion de la C2A à l'EPF 74.

     

    Pour 2009, l'EPF est intervenu à hauteur de 13 000 000 d'euros dan l'acaht de foncier sur le département.

     

    Pour 2010, l'assemblée générale a voté un produit de 3 600 000 euros au titre de la Taxe Spéciale d'Equipement (TSE), contre 3 050 000 euros en 2009.

     

    Et tout celà avec un effectif de ... 4 personnes, qui dit mieux.

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    Powerpoint de l'Assemblée Générale de l'EPF 74

     

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  • Prix des logements

    Selon une étude de l’INSEE publiée au mois de novembre 2009, les prix des logements anciens se sont stabilisés au troisième trimestre 2009 et les prix à la vente de logements neufs ont connu une hausse importante.

     

    Selon l’INSEE, les prix de logements anciens ont augmenté de 0,3% au troisième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent, que ce soit pour les appartements et pour les maisons. Cette légère hausse fait suite à 4 trimestres consécutifs de baisse des prix (-9,3% au total entre le deuxième trimestre 2008 et le deuxième trimestre 2009). Sur un an, les prix ont ainsi chuté de 8% sur l’immobilier ancien dont une baisse de 7,2% pour les prix des appartements et une baisse de 8,7% pour ceux des maisons. 

    • En Ile de France, les prix des logements anciens ont progressé de 0,7% au troisième trimestre 2009. Toutefois, ces prix ont au total baissé de 8,3% sur un an. Une baisse de 7,5% pour les prix des appartements a ainsi été enregistrée, le recul étant plus important pour les maisons (-9,5%).
    • En province,  les prix de l’immobilier ont augmenté de 0,1% au troisième trimestre 2009 par rapport au deuxième trimestre de la même année. En un an, ils ont au total diminué de 7,9% et plus particulièrement de 6,9% pour les appartements.

    Concernant les ventes de logements, de septembre 2008 à août 2009, environ 550 000 transactions ont été enregistrées en France, soit une baisse d’un quart par rapport à la période allant de septembre 2007 à août 2008.

     

    Selon les notaires de Paris-Ile de France, les ventes d’appartement ancien ont augmenté au troisième trimestre de 8,1% sur Paris et de 1,8% sur la région. Le volume des transactions a en revanche baissé pour les maisons.

     

    Au cours du 3ème trimestre 2009, les ventes de logements neufs ont cependant augmenté fortement de 65,2% par rapport au 3ème trimestre 2008, d’après les chiffres fournis par le Ministère de l’Ecologie.

     

    Les mesures inscrites dans le projet de loi de finances pour 2010 devraient permettre de continuer à soutenir le secteur du logement. C’est notamment le cas de la prolongation du doublement du prêt à taux zéro jusqu’au juin 2010 et du maintien du taux de 25% pour les logements acquis ou construits en 2010 dans le cadre du dispositif Scellier, tels que votés par l’Assemblée nationale.